Základy Facility managementua podpůrné softwarovénástrojepro správu majetku

Ing. Eva Wernerová, Ph.D.
Fakulta stavební VŠB – TUO
eva.wernerova@vsb.cz
Základy Facility managementu
a podpůrné softwarové
nástroje
pro správu majetku
Ing. Jiří Knap
IFMA CZ – prezident
jiri@knap.eu
Představení
přednášející
Ing. Eva WERNEROVÁ, Ph.D.
Proděkan pro rozvoj FAST VŠB-TUO
BIM koordinátor a odborná asistentka FAST VŠB-TUO

• Vyučující ve studijním programu Městské inženýrství a BIM
  inženýring
• Členství:
• IFMA CZ
• ČSMI ČSSI
  2026 Člen Dozorčí rady IFMA CZ
  2024 Člen skupiny CEN/TC 442/WG9 za CZ
  2024 Člen profesního aktiva Městského inženýrství ČKAIT
  2022 Člen OTO týmu DSS pro Facility management
  2022 BIM koordinátor VŠB-TUO
  2015 Odborná asistentka FAST VŠB-TUO
  2015 Doktorské studium
  2012 Absolventka Fakulty stavební VŠB-TUO
  11/06/26 Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje 2
  11/06/26 3
  Představení
  přednášejícího Ing. Jiří Knap
  Prezident IFMA CZ
  2021 poradce FM (E.ON, Slovak Telekom, Deloitte, ČS a.s.)
  2026 zástupce autorizované osoby pro PK Facility manager (36-041-R) a a
  CAFM specialista pro FM (36-046-N) v Národní soustavě kvalifikací
  2023 člen Pracovní skupiny pro zavádění metody BIM v ČR
  2022 člen CEN/TC 442/WG 9 za CZ
  2022 člen Rady pro BIM ČAS (MPO), OTO tým DSS, pasportizace
  2011 – 2021 COO ISS Facility services CZ+SK: implementace
  Integrovaného FM do společností RWE (Innogy, Gasnet), ČSOB, ČS, KB,
  Generali, FN Ostrava, Motol, Plzeň, Unipetrol, PMI, LEGO, SAP, Škoda a.s.,
  US Steel..
  2009 Facility manager (FMI Praha)
  1992 ČVUT, FEL, katedra kybernetiky, ASŘ
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Program:
  1/ Základy Facility managementu a vyhrazená technická zařízení
  2/Pasportizace a implementace CAFM pro státní správu a příspěvkové organizace
  3/ Software CAFM a BIM: principy práce se SW pro správu majetku a jejich role v kontextu
  zákona č. 330/2025 Sb.
  4/ Ukázky užití informačního modelu ve facility managementu v kontextu zákona č.
  330/2025 Sb.
  5/ Facility management: údržba a zákonné povinnosti, role informačního modelu stavby
  (BIM)
  6/ Dopady zákona č. 330/2025 Sb. do facility managementu a jeho vztah k provozní fázi
  životního cyklu stavby
  11.06.2026 4
  1) Základy Facility managementu a vyhrazená technická zařízení
  11.06.2026 5
  Facility management
  Definice:
  Je multioborová disciplína, která se zabývá řízením
  podpůrných činností firmy
  (zdroj: wikipedie.cz)
  Integrace činností v rámci organizace k zajištění a rozvoji
  sjednaných služeb, které podporují a zvyšují
  efektivitu vlastní základní činnosti
  (zdroj: ČSN EN 15 221-1, dnes nahrazeno ČSN EN ISO 41 011 )
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Facility
  Zajištění podpory
  uživatelů,
  zaměstnanců
  Asset
  Majetek,
  Investice,
  zařízení, vybavení
  Property
  Optimální
  zužitkování
  prostor

1. FM ve veřejné správě – role, odpovědnost, zřizovatel
   11/06/26 7

• FM jako nástroj efektivní správy veřejného
  majetku
• Rozdíl mezi FM v soukromém sektoru a ve
  veřejné správě
• Soukromé organizace mají větší flexibilitu při
  výběru dodavatelů a nastavení služeb.
• Veřejný sektor musí postupovat podle legislativy
  a pravidel veřejných zakázek.
• Rozdíly se projevují také v financování,
  rozhodovacích procesech a způsobu hodnocení
  kvality FM služeb.
• Povinnost péče řádného hospodáře a kontrolní
  mechanismy (NKÚ, zřizovatel, interní audit)
  Vlastník / investor budovy
  Odpovídá za strategická rozhodnutí, financování,
  dlouhodobý rozvoj a legislativní soulad objektu.
  Facility manager
  Zajišťuje provoz budovy, koordinaci služeb, údržbu,
  komunikaci s dodavateli a podporu uživatelů.
  Externí dodavatelé služeb
  Odpovídají za konkrétní činnosti, např. úklid, ostrahu,
  revize, technickou správu nebo údržbu TZB.
  Uživatelé objektu
  Odpovídají za správné užívání prostor, hlášení závad a
  dodržování provozních pravidel.
  Veřejná správa / státní orgány
  Kontrolují dodržování legislativy, bezpečnosti práce,
  požární ochrany a technických předpisů.
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Životní cyklus veřejného majetku
  a jeho dopad na rozpočty PO
  11/06/26 8
  Iniciace
  Definování
  Plánování
  Realizace
  Provoz
  Likvidace
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Provozní fáze
• Provozní fáze je nejdelší etapou životního cyklu staveb.
• Návrh řešení budoucího stavebního objektu musí být precizně zpracován =>
  nízké náklady na údržbu a obnovu stavby a náklady na provoz
• Do nákladů na údržbu a obnovu:
• náklady, které vlastník musí investovat do zajištění obnovy původního
  stavu objektu, výměnu opotřebovaných konstrukčních dílů apod.
• náklady na dodávky energií, vody a odpadní vody, likvidaci odpadu,
  servisní poplatky, pojištění, ostrahu, bezpečnost, úklid, údržbu zeleně a
  další.
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  11.06.2026 10
  20 % POŘIZOVACÍ NÁKLADY
  80 % NÁKLADY NA
  PROVOZ & ÚDRŽBU
  A LIKVIDACI STAVBY
  Náklady životního cyklu staveb
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Náklady
  související
  s provozem
  a užíváním
  Náklady během životního cyklu
  (LCC) a TCO
• TCO (Total Cost of Ownership)
  zahrnuje pořizovací, provozní,
  servisní i likvidační náklady.
• Ve veřejném sektoru je důležité
  posuzovat nejen investiční cenu, ale i
  dlouhodobé provozní dopady.
• Nízká pořizovací cena často vede k
  vyšším nákladům na provoz a údržbu.
• LCC a TCO podporují efektivní
  plánování veřejných financí a
  udržitelnost majetku
  Investiční (CAPEX) vs. provozní (OPEX) výdaje v příspěvkových organizacích
• CAPEX představuje dlouhodobé investice, např. rekonstrukce, modernizace nebo nové technologie.
• OPEX zahrnuje běžné provozní náklady, například energie, údržbu a servis.
• Nedostatečné plánování CAPEX může vést ke zvýšení budoucích provozních nákladů.
• Správné vyvážení CAPEX a OPEX je klíčové pro efektivní správu veřejného majetku.
  Typické chyby:
  odkládání údržby, neplánované investice, chybějící pasportizace
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Správce majetku podle zákona o majetku ČR, krajů a obcí
• Správce zajišťuje údržbu, ochranu a provozuschopnost svěřeného majetku.
• Součástí odpovědnosti je také kontrola technického stavu a plánování obnovy majetku.
• Důležitá je průkazná evidence a transparentní nakládání s veřejnými prostředky.

1. Povinnost evidence, inventarizace, pasportizace

• Evidence majetku slouží k přehledu o budovách, zařízeních a jejich stavu.
• Inventarizace ověřuje skutečný stav majetku a porovnává jej s účetní evidencí.
• Pasportizace poskytuje technické a provozní informace o objektech a jejich částech.
• Aktualizovaná data jsou důležitá pro plánování údržby a investic.
• Nedostatečná evidence komplikuje správu majetku a zvyšuje provozní rizika.
  11/06/26 12
  Povinnosti správce majetku ve státní správě a územních
  samosprávách
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje

1. Provozní dokumentace, provozní řády, havarijní plány

• Provozní dokumentace obsahuje informace potřebné pro bezpečný a efektivní provoz budovy.
• Provozní řády stanovují pravidla užívání objektu a technických zařízení.
• Havarijní plány definují postupy při mimořádných situacích a krizových stavech.
• Dokumentace musí být pravidelně aktualizována a dostupná odpovědným osobám.
• Správně vedená dokumentace snižuje riziko provozních a bezpečnostních problémů.

1. Odpovědnost statutárního zástupce PO

• Statutární zástupce příspěvkové organizace odpovídá za řádné hospodaření s majetkem.
• Zajišťuje dodržování legislativních, bezpečnostních a provozních povinností.
• Odpovídá za nastavení kontrolních procesů a správu provozní dokumentace.
• Součástí odpovědnosti je také zajištění údržby, revizí a bezpečného provozu budov.
• Nedodržení povinností může vést k finančním sankcím nebo právní odpovědnosti.
  11/06/26 13
  Povinnosti správce majetku ve veřejné správě
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Oblasti facility
  managementu
• Insourcing (In house)
  Činnost vykonává organizace vlastními
  zaměstnanci a vlastními prostředky.
  Např. škola má vlastního údržbáře nebo IT
  pracovníka.
• Výhoda insourcingu
  Větší kontrola nad kvalitou a rychlejší reakce
  na problémy.
  11/06/26 14
• Outsourcing
  Činnost je zajišťována externí firmou na základě
  smlouvy.
  Např. úklid, ostrahu nebo servis technologií provádí
  externí dodavatel.
• Výhoda outsourcingu
  Nižší personální náklady a využití specializovaných
  odborníků.
  V praxi FM
  Organizace často kombinují oba přístupy podle typu
  služby a ekonomické výhodnosti.
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Vyhrazená technická zařízení (VTZ) – povinnosti
  veřejných institucí
  11/06/26 15
  Technická
  zařízení budov
  (TZB)
  Vyhrazená technická
  zařízení budov (VZT)
  Nevyhrazená technická
  zařízení budov
  Nevyhrazená technická
  zařízení mobilní
  Nevyhrazená technická zařízení
  budov podléhající revizím
  Zákon č. 505/1990 Sb.,
  o metrologii
  Zákon č. 320/2015 Sb.,
  o HZS ČR
  ČSN 73 0873 Požární
  bezpečnost staveb
  Stanovená
  měřidla
  Komíny
  a spalinové cesty
  Zařízení
  pro zásobování
  požární vodou
  Ostatní
  TZB
  Vytápění
  Vzduchotechnika
  Klimatizace
  Tepelná čerpadla
  Jímání dešťové vody
  …
  Žebříky
  Schůdky
  Lešení
  Regálové
  systémy
  Vysokozdvižné
  vozíky
  Ruční paletové
  vozíky
  Vyhláška č. 246/2001 Sb.,
  o požární prevenci
  Věcné prostředky
  požární ochrany
  (VPPO)
  Hasicí přístroje
  Požárně
  bezpečnostní
  zařízení
  Zákon č. 250/2021 Sb.,
  o bezpečnosti práce
  v souvislosti s provozem VTZ
  Elektrická Plynová Tlaková Zdvihací NV č. 190/2022 Sb. NV č. 191/2022 Sb. NV č. 192/2022 Sb. NV č. 193/2022 Sb.
  EPS
  Zařízení dálkového
  přenosu
  Zařízení pro detekci
  hořlavých plynů a par
  Stabilní a polostabilní
  hasicí zařízení
  Automatické
  protivýbuchové
  zařízení
  Zařízení pro odvod
  kouře a tepla
  Požární klapky
  Požární a evakuační
  výtahy
• Provozovatel musí zajistit pravidelné revize, kontroly a bezpečný provoz zařízení.
• Ve veřejných budovách je kladen vysoký důraz na ochranu osob a prevenci havárií.
• Povinnosti se týkají škol, úřadů, nemocnic i kulturních zařízení.
• Nedodržení povinností může vést k ohrožení bezpečnosti a právní odpovědnosti
  provozovatele.
  Odpovědná osoba a její kvalifikace
• Odpovědná osoba dohlíží na bezpečný provoz technických zařízení a plnění legislativních
  povinností.
• Musí mít odpovídající odbornou způsobilost a potřebná oprávnění.
• Zajišťuje organizaci revizí, kontrol a vedení provozní dokumentace.
• Ve spolupráci s facility managementem řeší provozní a bezpečnostní rizika.
• Kvalifikace se liší podle typu zařízení a požadavků příslušné legislativy.
  Povinnosti provozovatele
  11/06/26 Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje 16
  Legislativní rámec pro provoz budov ve veřejné správě
• Zákon č. 262/2006 Sb., Zákoník práce, v platném znění
• Zákon č. 309/2006 Sb., o zajištění dalších podmínek bezpečnosti a ochrany zdraví při
  práci, v platném znění
• Zákon č. 406/2000 Sb., o hospodaření energií, v platném znění
• Zákon č. 283/2021 Sb., Stavební zákon, v platném znění
• Zákon č. 250/2021 Sb., o bezpečnosti práce v souvislosti s provozem vyhrazených
  technických zařízení
• Zákon č. 541/2020 Sb., o odpadech, v platném znění
• Zákon č. 134/2016 Sb., o zadávání veřejných zakázek, v platném znění
• Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník, v platném znění
• Zákon č. 133/1985 Sb. o požární ochraně, v platném znění
• …
  11/06/26 Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje 17
  Plán revizí a plán údržby jako povinný dokument
• Plán revizí stanovuje termíny kontrol a revizí technických
  zařízení v budově.
• Plán údržby pomáhá předcházet poruchám a prodlužuje
  životnost majetku.
• Dokumenty zajišťují plnění legislativních a bezpečnostních
  požadavků.
• Pravidelná údržba snižuje riziko havárií a neplánovaných
  výdajů.
  11/06/26 text 18
  Provoz a údržba budov v příspěvkových organizacích
  Údržba
  Běžná údržba
  Poruchová
  diagnostika
  Vlastní
  oprava
  Plánovaná
  údržba
  Prediktivní
  údržba
  Preventivní
  údržba
  Zaměřená na
  spolehlivost
  CAFM systém
  eviduje
  veškerý majetek:
• areály,
• pozemky,
• stavby a
• vybavení
  CAFM systém – Computer Aided Facility Management
  Budovy v majetku
  Pasportizace majetku – proč?
• poskytuje přehled o technickém stavu a vybavení
  objektů.
• Umožňuje efektivní plánování oprav, údržby a investic.
• Zřizovatel získává podklady pro rozhodování o
  financování majetku.
• Kvalitní evidence pomáhá snižovat provozní náklady a
  rizika.
• Pasportizace je důležitá také pro krizové řízení a správu
  veřejného majetku.
  Rizika: technická, provozní, bezpečnostní, hygienická

1. Požární ochrana, BOZP, evakuační plány
   Požární ochrana a BOZP jsou základní součástí bezpečného provozu budovy.
   Organizace musí pravidelně školit zaměstnance a provádět kontroly.
   Evakuační plány stanovují postup při požáru nebo jiné mimořádné události.
   Důležitá je pravidelná kontrola únikových cest a bezpečnostního značení.
   Správně nastavená prevence snižuje riziko ohrožení osob a majetku.
2. Havarijní připravenost a krizové řízení
   Havarijní připravenost zahrnuje postupy pro řešení mimořádných situací.
   Organizace musí mít definované odpovědnosti a kontakty pro krizové situace.
   Krizové řízení pomáhá minimalizovat dopady havárií a výpadků provozu.
   Součástí přípravy jsou havarijní plány, školení a pravidelná cvičení.
   Důležitá je rychlá komunikace a koordinace mezi odpovědnými osobami.
   11/06/26 19
   Řízení rizik a bezpečnost provozu veřejných budov
   Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
   Jak FM ovlivňuje hospodářský výsledek PO?
   Facility management ovlivňuje provozní náklady organizace i kvalitu služeb.
   Efektivní údržba snižuje poruchovost a neplánované výdaje.
   Optimalizace energií a provozu může výrazně snížit náklady.
   Kvalitní FM podporuje bezpečný a plynulý chod organizace.
   Špatně nastavený FM vede k vyšším nákladům a technickým problémům.
   SLA, KPI a kontrola kvality služeb v prostředí veřejných zakázek
   SLA stanovuje požadovanou úroveň poskytovaných služeb.
   KPI slouží k měření výkonu a kvality FM služeb.
   Ve veřejných zakázkách je důležitá kontrola plnění smluvních podmínek.
   Pravidelné vyhodnocování pomáhá zvyšovat kvalitu a efektivitu služeb.
   Jasně definované parametry usnadňují komunikaci mezi organizací a dodavatelem.
   11/06/26 20
   Ekonomika FM ve veřejné správě
   Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
   Digitalizace a moderní trendy ve veřejném FM
   11/06/26 text 21
   Digitální pasporty budov
   IoT a senzory pro úspory energií
   Automatizace údržby
   a
   prediktivní diagnostika ESG a udržitelnost ve veřejném sektoru
   Q/A

• 10 min. přestávka
  2) Pasportizace a implementace CAFM pro státní správu
  a příspěvkové organizace
  11.06.2026 Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje 23
  Pasportizace poskytuje přehled o budovách, technologiích a jejich technickém stavu, je to základ
  pro efektivní správu, údržbu a plánování investic a pomáhá snižovat provozní rizika a náklady..
  Umožňuje evidenci majetku, prostor a technických zařízení v jednotné podobě.
  Kvalitní pasportizace podporuje rozhodování facility managementu i zřizovatele.
  Nejčastější problémy: neúplná dokumentace, nejasná odpovědnost, chybějící data
• Neúplná dokumentace komplikuje provoz, údržbu i plánování oprav.
• Nejasně definované odpovědnosti vedou k provozním chybám a prodlevám.
• Chybějící nebo neaktuální data ztěžují rozhodování o investicích.
• Nedostatečná evidence majetku zvyšuje riziko neefektivního hospodaření.
• Problémy často vedou k vyšším provozním nákladům a krizovým situacím
  11/06/26 24
  Úvod: proč pasportizace a CAFM ve veřejné správě
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  11/06/26 25
  Co je pasportizace majetku
  Rozdíl mezi pasportem, inventarizací a technickou dokumentací
• Pasport obsahuje přehled aktuálního stavu budovy a majetku.
• Inventarizace ověřuje skutečný stav majetku a jeho evidenci.
  Proč je pasport živý dokument, ne jednorázová akce
• Budovy a technologie se během provozu neustále mění.
• Pasport musí být pravidelně aktualizován po opravách a změnách.
• Aktuální data jsou důležitá pro údržbu a plánování investic.
• Neaktuální pasport snižuje kvalitu správy majetku.
• Pasportizace je dlouhodobý proces, ne jednorázové vytvoření
  dokumentu.
  Druhy pasportů:
  Prostorový
  Stavební
  Technický /
  Technologický
  Ale také:
  Pasport zeleně
  Personální
  Pasport komunikací
  Pasport zpevněných
  ploch
  A další …
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  11/06/26 text 26
  Povinnosti správce majetku ve státní a krajské správě
• Zákon o majetku státu / krajů / obcí
• zákon č. 219/2000 Sb., o majetku České republiky a jejím vystupování v právních vztazích
• Povinnost péče řádného hospodáře
• Rozhodování musí být ekonomicky i provozně odůvodněné.
• Důležitá je prevence škod a minimalizace rizik.
• Nedostatečná péče může vést k právní nebo finanční odpovědnosti.
• Odpovědnost statutárního zástupce PO
• Statutární zástupce odpovídá za hospodaření a bezpečný provoz organizace.
• Zajišťuje dodržování legislativy, revizí a provozních povinností, spravuje dokumentaci.
• Nese odpovědnost za správné fungování organizace vůči zřizovateli.
• Kontrolní mechanismy:
• zřizovatel, NKÚ, interní audit
• Pasportizace poskytuje aktuální přehled o majetku a technickém stavu.
• Pomáhá předcházet poruchám a haváriím.
• Přesná evidence snižuje riziko chybného rozhodování a finančních ztrát.
• Usnadňuje plnění legislativních a kontrolních požadavků.
• Kvalitní data podporují bezpečný a efektivní provoz budov.
  Pasport dveří v nástroji CDE – fáze realizace
  Všechna data modelu
  Vybraná data modelu
  Těmito daty se jednoduše
  „nakrmí“ CAFM
  Proces pasportizace krok za krokem
  Příprava a sběr
  dostupných
  dokumentů
  Fyzická
  prohlídka
  objektu
  Ověření
  technických
  údajů
  Digitalizace dat
  Kontrola kvality
  dat (validace,
  auditovatelnost)
  Předání
  pasportu
  zřizovateli /
  vedení PO
  Typické chyby: neúplnost, nejednotné formáty, chybějící VTZ
  29/12
• dokonalý přehled o majetku
• efektivní řízení údržbových prací
• jednoduché zadávání požadavků na služby
• zefektivnění práce
• úspora nákladů
• zvýšení konkurenceschopnosti na trhu
• on-line správa
  Jak propojit pasportizaci a CAFM?
  Databázově prostřednictvím formátu XLSX
  nebo importem z DiMS
  Co je CAFM a proč ho veřejné instituce potřebují
  Přehled modulů:
• Analýza potřeb PO a zřizovatele
• Výběr systému (funkce, integrace, cena,
  provozní model)
• Migrace dat z pasportu
• Nastavení workflow (revize, údržba,
  požadavky, havárie)
• Školení uživatelů a změnové řízení
• Nejčastější problémy: odpor k digitalizaci,
  neúplná data, podcenění správy systému
  11/06/26 text 30
  Implementace CAFM ve veřejné organizaci
  Přínosy:
• Přesná evidence majetku pro rozpočtování
• Snadné plánování investic a oprav
• Snížení rizik spojených s VTZ
• Transparentnost vůči zřizovateli
• Podklady pro kontroly (NKÚ, audit, BOZP, PO)
• Úspory díky prediktivní údržbě a lepšímu
  plánováníama
  Shrnutí a doporučení pro praxi
• Pasportizace = základní stavební kámen správy majetku
• CAFM = nástroj, který pasport oživí a udrží aktuální
• Doporučení: začít malým pilotem, nastavit standardy, zapojit zřizovatele
• Klíčové je:
  o kvalitní sběr dat
  o jednotná struktura
  o jasné role a odpovědnosti
  o pravidelná aktualizace
  Q/A
• 10 min. přestávka
  3) Software CAFM a BIM: principy práce se SW pro správu
  majetku a jejich role v kontextu zákona č. 330/2025 Sb.
  Úvod: proč CAFM a BIM ve veřejné správě?

1. Rostoucí požadavky na správu majetku
   ve státních a krajských organizacích

• Vyšší tlak na transparentní evidenci majetku a
  kontrolu hospodaření
• Potřeba rychlého přístupu k aktuálním informacím
  o budovách a zařízení
• Zvyšující se nároky na bezpečnost, revize a
  provozní dokumentaci
• Požadavky zřizovatelů, auditů a kontrolních orgánů
  na kvalitní data

1. Provozní fáze = nejdelší a nejdražší část
   životního cyklu stavby

• Náklady na provoz a údržbu často převyšují
  pořizovací cenu stavby
• Správné řízení údržby prodlužuje životnost objektu
  a technologií
• Nedostatečná evidence vede k vyšším provozním
  a havarijním nákladům
• Kvalitní data pomáhají plánovat opravy a investice
  do obnovy majetku

1. Digitalizace jako povinnost, ne volba (zákon
   330/2025 Sb.)

• Veřejná správa musí postupně přecházet na digitální
  správu dat a dokumentace
• Omezení papírové evidence a požadavek na sdílení
  aktuálních informací
• Digitalizace zvyšuje efektivitu práce a snižuje
  administrativní zátěž
• Lepší dostupnost dat pro management, technickou
  správu i krizové situace

1. CAFM + IMS = základní nástroje pro moderní
   správu budov

• CAFM umožňuje řízení údržby, revizí, požadavků a
  evidence majetku
• BIM poskytuje digitální model budovy s technickými a
  provozními informacemi
• Propojení systémů usnadňuje orientaci v objektu a správu
  dokumentace
• Přesná a aktuální data podporují efektivní rozhodování a
  plánování provozu
  CAFM, IMS – principy a účel Zákon č. 330/2025
  Sb. a jeho dopady
  na CAFM a IMS
• Povinnost vytvářet,
  předávat a udržovat
  IMS
• Standardizace dat a
  dokumentace
• Povinnosti vlastníka
  a provozovatele
  (včetně PO)
• IMS jako povinný
  vstup pro správu
  majetku
• CAFM jako nástroj
  pro naplnění
  zákonných
  povinností
  CAFM
• CAFM = Computer Aided
  Facility Management
• Funkce: evidence majetku,
  plánování údržby, revizí,
  požadavků, energií
• CAFM jako centrální provozní
  databáze organizace
• Přínosy pro PO:
  auditovatelnost, přehled,
  plánování, úspory
  IMS
• IMS = informační model
  stavby, nikoli jen 3D model
• IMS podle zákona 330/2025
  Sb. = povinný datový model
• Obsah: konstrukce, místnosti,
  technologie, VTZ, parametry,
  dokumentace
• IMS jako zdroj pravdivých dat
  pro provozní fázi
  Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
  Co je to Informační model stavby?
  Zdroj: Agentura ČAS, Aktualizace koncepce zavádění BIM v ČR
  Jak spolu CAFM a IMS spolupracují?
  Informační
  model stavby
  uložen na CDE
  Zařízení s
  CAFM systémem
  Spokojený vlastník
  Informační
  model stavby
  vč. DiMS
  CAFM, které
  plánuje údržbu,
  kontroly, revize
  FM dohlíží
  na procesy a
  vyhodnocuje
  výsledky
  P
  D
  c
  A
  Společné prvky:
  identifikace místností, zařízení
  a technologie, revizní lhůty,
  dokumentace
  geometrie
• parametry
• technické
  informace
  provozní data, revize,
  workflow, požadavky,
  údržba
  Přínosy:
• Přesná evidence
  majetku a technologií
• Automatizace
  plánování revizí a
  údržby
• Rychlé dohledání
  dokumentace
• Podklady pro rozpočty
  a investice
• Podpora krizového
  řízení (PO, BOZP,
  havárie)
• Transparentnost vůči
  zřizovateli a kontrolním
  orgánům
  Implementace CAFM a IMS ve veřejné organizaci v kontextu
  zák. č. 330/2025 Sb.,
  Role projektanta, dodavatele, vlastníka a provozovatele
  Analýza potřeb
  PO a
  zřizovatele
  Pasportizace
  jako vstupní
  krok
  Digitalizace
  dokumentace
  Nastavení
  procesů (FM
  procesy)
  Školení
  uživatelů a
  změnové řízení
  Pozor na: neúplná data, odpor k digitalizaci, podcenění správy systému
  Nastavení
  datových struktur
  IMS
  Požadavky
  na aktualizaci dat
  v provozu
  Správa a provoz
  IMS vč.
  aktualizací
  IMS jako
  digitální
  pasport budovy
  Cíl: bezpečný, efektivní a auditovatelný provoz veřejných budov
  Q/A
  Pokračujeme v cca 12:45
  4) Ukázky užití informačního modelu ve facility managementu
  v kontextu zákona č. 330/2025 Sb.
  Ukázka 1: IMS pro plánování údržby
  Ukázka 1: IMS pro plánování údržby
  Ukázka 2: IMS pro správu vyhrazených technických zařízení (VTZ)
  Ukázka 2: IMS pro správu vyhrazených technických zařízení (VTZ)
  Ukázka 3: IMS pro správu prostor a kapacit
  Ukázka 4: IMS pro krizové a havarijní situace
  Q/A
• 10 min. přestávka
  5) Facility management: údržba a zákonné povinnosti, role
  informačního modelu stavby (IMS)
  Shrnutí poznatků:
• Provozní fáze = nejdelší a nejdražší část životního cyklu stavby
• Odpovědnost zřizovatele a příspěvkové organizace za dodržování povinností
  ve vztahu ke správě a provozu nemovitého majetku plynoucí z právních předpisů
  Rizika zanedbané údržby: bezpečnost, sankce, provozní výpadky,
  reputace
• Zvýšené riziko havárií a ohrožení uživatelů budovy
• Možné sankce při nesplnění legislativních povinností a revizí
• Neočekávané poruchy mohou omezit nebo zastavit provoz organizace
• Negativní dopad na důvěru veřejnosti a reputaci instituce
  Proč je údržba a legislativa klíčová ve veřejné správě
  Jak z toho ven? => BIM + FM
• Centralizace informací o budově, technologiích a údržbě
• Lepší plánování oprav, investic a provozních nákladů
• Přehledná evidence dokumentace, revizí a technického stavu
• Efektivnější spolupráce mezi správou budovy, vedením a dodavateli
  Co jsou zákonné povinnosti?
• Předcházení škodám a omezením
  provozu
• Zajišťovat pravidelnou údržbu a
  revize budov
• Vést správnou a aktuální evidenci
  majetku
• Plánovat opravy a investice do
  obnovy majetku
• Kontrolovat hospodárné využívání
  veřejných prostředků
• Dodržovat legislativní a
  bezpečnostní požadavky
• Minimalizovat provozní, finanční a
  právní rizika
  Mechanická odolnost a stabilita
  Požární bezpečnost
  Hygiena, ochrana zdraví a ŽP
  Bezpečnost a přístupnost při užívání
  Ochrana proti hluku
  Úspora energie a tepla
  Udržitelné využívání přírodních zdrojů
  Provozní dokumentace a její správa
  Základní části provozní dokumentace
• Pasport budovy a evidence majetku
• Projektová a skutečná dokumentace stavby
• Technické listy a návody k zařízení
• Záruční listy a servisní dokumentace
  Dokumentace údržby a provozu
• Plány preventivní údržby
• Záznamy o opravách a servisních zásazích
• Evidence poruch a havárií
• Provozní deníky technologií
  Revize a kontroly
• Revize elektroinstalace
• Revize požárně bezpečnostních zařízení
• Kontroly plynu, tlakových zařízení, výtahů
  apod.
• Záznamy z pravidelných kontrol BOZP a
  PO
  Dokumentace pro správu budovy
• Energetické průkazy a údaje o spotřebách
• Smlouvy s dodavateli služeb a servisními
  firmami
• Evidence prostor a uživatelů
• Havarijní a evakuační plány
  Digitální správa dokumentace
• Uložení dat IMS -> CAFM systém + další nástroje (DMS, ERP,…)
• Nutno počítat s pravidelnými aktualizacemi
  Informační model stavby (IMS) v provozní fázi
• BIM představuje metodu správy informací o stavbě během celého životního cyklu
• Umožňuje propojit technická data, dokumentaci a provozní informace na jednom místě
• Správci budov mají rychlý přístup k aktuálním a ověřeným informacím
• BIM podporuje efektivnější plánování údržby a správu majetku
  BIM ≠ 3D model, ale metoda správy informací o stavbách prostřednictvím IMS tvořeného v prostředí CDE
  Příklady dat užitečných pro provoz:

1. Typy zařízení
   Evidence HVAC, elektroinstalací, výtahů nebo požárních
   systémů
   Přehled výrobců a modelových označení zařízení
   Rozdělení zařízení podle provozních celků
2. Technické parametry
   Výkon zařízení, spotřeba energie nebo kapacity
   Informace potřebné pro provoz a výměnu zařízení
3. Revizní lhůty
   Evidence termínů kontrol a zákonných revizí
   Přehled zařízení vyžadujících pravidelnou kontrolu
   Možnost automatických upozornění v CAFM systému
4. Umístění v budově
   Přesná lokalizace zařízení v objektu nebo místnosti
   Lepší orientace externích servisních firem
   Možnost propojení s digitální mapou nebo DiMS
   Základy Facility managementu a podpůrné softwarové nástroje
   Propojení IMS a FM procesů

• IMS jako vstupní datová základna pro CAFM
• Digitální pasport budovy:
• Digitální evidence budovy a jejího technického stavu v elektronické podobě
• Obsahuje informace o konstrukcích, technologiích, prostorách a majetku
• Slouží jako základní nástroj pro správu, údržbu a plánování oprav
• Umožňuje rychlý přístup k aktuálním a přehledným informacím
  Problémové oblasti
• Neúplná dokumentace
• Chybějící pasportizace
• Nejasné role a odpovědnosti
• Zastaralé nebo neexistující procesy údržby
• Podcenění VTZ
• Odpor k digitalizaci a změnovému řízení
  Identifikace
  všech zařízení
  a povinností
  Přiřazení
  revizních lhůt a
  odpovědností
  Napojení na
  CAFM / plán
  údržby
  Automatické
  notifikace a
  workflow
  Archivace
  revizních zpráv
  a auditní stopa
  Shrnutí a doporučení pro praxi
• vytvořit pasport majetku
• digitalizovat dokumentaci
• zavést CAFM
• nastavit role a odpovědnosti
• pravidelně aktualizovat data
  Údržba = klíčová součást bezpečného provozu
  Zákonné povinnosti nelze delegovat bez kontroly
  BIM výrazně zjednodušuje správu majetku
  Q/A
• 10 min. přestávka
  6) Dopady zákona č. 330/2025 Sb. do facility managementu
  a jeho vztah k provozní fázi životního cyklu stavby
  Zákon č. 330/2025 Sb., o správě informací o stavbě
  a vystavěném prostředí
  Nový zákon mění způsob, jakým se spravují informace o stavbě a jejím provozu
• Ukládá povinnost vytvářet, předávat a udržovat informační model stavby (IMS)
• Standardizace dat a dokumentace
• Povinnosti stavebníků, vlastníků, správců a provozovatelů
• Vazba na digitalizaci stavebnictví a veřejné správy
  Dopady zákona na provozní fázi budovy
• IMS jako povinný zdroj informací pro provoz a údržbu
• Přesná evidence konstrukcí, technologií, prostor a zařízení
• Zjednodušení plánování údržby, revizí a oprav
• Zajištění kontinuity informací mezi výstavbou a provozem
  Snížení rizik spojených s neúplnou dokumentací
  Povinnosti vlastníka a provozovatele
  podle zákona
• Udržovat IMS aktuální po celou dobu
  životního cyklu
• Zajišťovat správnost a úplnost dat
• Uchovávat a zpřístupňovat dokumentaci
• Povinnost předávat data při změně vlastníka
  nebo správce
• Odpovědnost statutárního zástupce PO
  Konec „papírových
  pasportů“ a nejednotných
  formátů
  Výhoda: auditovatelnost,
  přenositelnost,
  standardizace
  Vyhrazená technická zařízení (VTZ) v kontextu zákona
• IMS obsahuje informace o VTZ, jejich parametrech a umístění
• Automatizace plánování revizí a kontrol
• Propojením IMS → CAFM → plán údržby a revizí a kontrol
• Snížení rizik: chybějící revize, nejasná odpovědnost, neaktuální dokumentace
  audit
  dokumentace,
  pasportizace,
  digitalizace
  Nastavení
  datových
  standardů
  (číselníky, kódy,
  struktury)
  Integrace IMS
  s CAFM
  Role zřizovatele,
  správce majetku
  a provozních
  techniků
  Změnové řízení
  a školení
  uživatelů
  Proces implementace IMS a CAFM ve veřejné organizaci
  Praktické dopady na každodenní FM
• Rychlejší dohledání dokumentace
• Přesné plánování údržby a revizí
• Automatické notifikace a workflow
• Podklady pro rozpočty a investice
• Podpora krizového řízení (havárie, PO, BOZP)
  Nejčastější problémy a rizika při zavádění zákona
• Neúplná nebo neexistující dokumentace
• Odpor k digitalizaci a změně procesů
• Nedostatečné kapacity PO
• Podcenění správy dat po implementaci
• Riziko sankcí při neplnění povinností
  Shrnutí a doporučení pro praxi
• Zákon 330/2025 Sb. zásadně mění správu informací o stavbách
  a vystavěném prostředí
• IMS = základní nástroj pro provozní fázi
• FM musí být aktivním správcem dat, ne pasivním příjemcem
• Doporučení:
• provést pasportizaci majetku
• digitalizovat dokumentaci
• zavést IMS + CAFM
• nastavit odpovědnosti a procesy
• pravidelně aktualizovat data
  Q/A
  Děkujeme za pozornost!
  Eva Wernerová a Jiří Knap